Les loyers impayés sont une angoisse que partagent beaucoup de propriétaires de biens immobiliers. Votre locataire ne vous verse plus tout ou partie des loyers ? S'il est toujours préférable de privilégier le dialogue avec son locataire et de trouver une issue amiable au litige, il arrive bien souvent que les tentatives de conciliation restent en vain. Des procédures spécifiques aux différents scénarios de loyers impayés sont prévues par la loi et le Code de Procédure civile. Que faire lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer en temps et en heure ? Quels sont les solutions et recours ? Nous vous expliquons toutes les étapes dans ce guide complet. Show
Sommaire :
Assurance Loyers Impayés Protégez-vous face aux potentiels loyers impayés de votre locataire en demandant un devis d'une assurance GLI auprès d'un de notre partenaire Je loue Bien. Qu'est-ce que le commandement de payer par huissier ?Un commandement de payer par huissier c’est un acte juridique par lequel un créancier, via l'intervention d'un huissier de justice, invite son débiteur à lui verser la somme qu'il lui doit sous peine d'être saisi. Un commandement de payer peut donc être adressé par un propriétaire à un locataire qui ne paie plus ses loyers. Pour adresser ce type d'acte, le créancier doit préalablement être muni d'un titre exécutoire (acte juridique constatant une créance). Pourquoi faire appel à un huissier pour un commandement de payer ?Faire appel à un huissier de justice est indispensable afin de pouvoir envoyer le commandement de payer à votre locataire. Il s’agit d’un acte d’huissier qui reconnaît la dette locative et qui vise la clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non-paiement du locataire. Ce commandement de payer fait encore partie de la phase amiable : le locataire dispose de 2 mois pour régler ses dettes. Envoi d'un commandement de payer au garantLe commandement de payer envoyé par l’huissier au locataire doit également être transmis au garant, dans les 15 jours suivants. Il doit obligatoirement préciser les sommes réclamées pour être recevable. La clause résolutoireLa clause résolutoire est la clause présente dans la grande majorité des contrats de bail et qui prévoit la résiliation du contrat à défaut pour une des parties d'exécuter ses obligations. Le paiement des loyers aux termes convenus est une obligation du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Dès lors, le défaut de paiement des loyers est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire. Ainsi, le commandement de payer adressé au locataire doit nécessairement viser cette clause résolutoire. Au-delà des deux mois laissés pour régler la dette, la clause résolutoire du contrat de bail sera mise en œuvre et le propriétaire sera en mesure de demander l'expulsion du locataire. Le propriétaire peut délivrer un commandement de payer après :
Le coût du commandement de payer (coût de l'acte d'huissier de justice) est à la charge du locataire, car, dans le cadre de la clause résolutoire, il s'agit d'un acte de recouvrement exigé par la loi (article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution et article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Depuis le 1er janvier 2015, le bailleur, par l'intermédiaire de l'huissier de justice, doit signaler la situation à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex). Quand envoyer un commandement de payer ?Il est préconisé de respecter les étapes recommandées par votre l’assurance loyer impayé. Généralement, elle peut vous proposer un cheminement juridique tel que celui qui suit. Si votre locataire doit vous payer le 10 mars :
Par conséquent, votre locataire recevra le commandement de payer par huissier avant la date d’exigibilité de la deuxième échéance. Cette étape devrait fortement l'inciter à régulariser sa situation s’il le peut et éviter qu’un impayé ne s’installe. Les conséquences du non-paiement des loyers par le locataireLe paiement des loyers et charges par le locataire est une obligation contractuelle. En cas de non-respect de cette obligation, le propriétaire à le droit de faire valoir son droit : le bail est résilié et le locataire est expulsé. Cette procédure comporte néanmoins plusieurs étapes :
Dans un délai de 2 mois à compter du commandement de payer, si les dettes n'ont pas été acquittées par le locataire ou le garant, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance afin d'obtenir un titre exécutoire. L’assignation en justiceSi le propriétaire décide de saisir le tribunal d'instance pour demander l'expulsion de son locataire, un huissier de justice va alors délivrer au locataire une assignation en justice. Depuis le 1er juin 2017, l'huissier de justice qui est mandaté pour délivrer l'assignation au locataire doit également remplir une nouvelle obligation suite à l'entrée en vigueur du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017. Il doit à ce titre transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boîte aux lettres, un document informatif qui mentionne :
L'huissier procède alors à l'expulsion du locataire, sur le fondement dudit titre exécutoire. Un modèle type de document informatif est établi par le ministre chargé du logement. Les chambres départementales des huissiers de justice mettent ce document type à disposition des huissiers qui en font la demande. Lors de la signature d'un acte de caution solidaire, le garant qui se porte caution peut être sollicité par le propriétaire pour payer une ou plusieurs échéances de loyer impayé afin de faire face à la défaillance du locataire. Quand prévenir le garant ?Il est conseillé de prévenir le garant en même temps que le locataire, au moment de la relance simple, mais surtout de la mise en demeure par recommandé. Ces dernières vont permettre au garant de se retourner rapidement vers le locataire afin de trouver une solution et d’éviter ainsi que l’impayé ne perdure. Le commandement de payer par huissier et le garantIl nécessaire de prévenir le garant. Si vous ne pensez pas à le prévenir à cette étape, il pourra facilement faire valoir devant le juge que le défaut d’information lui a porté préjudice dans la mesure où la dette s’est accumulée. La loi prévoit par ailleurs que l’absence de notification du commandement au garant vous empêchera de lui demander les intérêts de retard ou autres pénalités prévues au bail. En pratique comme ces pénalités sont jugées abusives depuis la loi ALUR de 2014 les dispositions légales sont devenues hors sujet. Dans tous les cas, si vous envoyez un commandement de payer au locataire, c’est probablement mauvais signe, car cela veut dire que le garant ne vous a pas réglé et que la dette locative est toujours présente. Que faire si le garant refuse de payer ?Plusieurs situations peuvent se présenter dans le cas où le garant refuse de payer malgré vos courriers de relance voire votre commandement de payer :
Dans tous les cas vous allez devoir assigner le garant en même temps que le locataire. Le garant est solidaire (en tout cas si vous avez bien signé un acte de caution solidaire et pas un acte de caution simple). Quelles précautions prendre pour éviter un défaut du garant ?Plusieurs précautions diminuent fortement le risque de défaut de garant :
Huissier et expulsion pour loyers impayésSi votre locataire est en situation impayés, il est important de désamorcer la situation rapidement, en essayant de le joindre et de discuter, tout en lui envoyant en parallèle une relance par courrier simple puis une mise en demeure. Cette étape est impérative, car les impayés qui s’installent sont souvent très difficiles à résoudre étant donné le montant croissant des dettes locatives qui s’accumulent. Si votre locataire a plus de deux échéances de retard, il sera alors nécessaire de démarrer la procédure d’expulsion. Les impayés sont la clause principale d’activation de la clause résolutoire du bail, clause qui va vous permettre de faire constater la résiliation du bail devant un juge sans discussion possible. Faire appel au garant ou à l'assuranceDès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :
Le propriétaire et le locataire peuvent faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord (exemple : un échelonnement du remboursement). Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de prévenir la CAF (ou la CMSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé. Les différentes étapes d’une procédure d’expulsionDans le cadre d’une procédure de loyers impayés, l’obtention d’un jugement d’expulsion est approximativement entre 6 et 14 mois. Tentative de conciliation amiable : 1 mois Dès les premiers jours de retard, il est nécessaire de prendre contact avec le locataire pour essayer de résoudre le problème. Il est important de le relancer rapidement, car très souvent souvent un impayé installé devient vite très compliqué. Vous pouvez donc le relancer par mail et courrier simple. Si l’échéance n’est toujours pas payée après 15 jours, la plupart des garanties loyer impayé demandent expressément que vous mettiez le locataire en demeure de payer sous 8 jours par courrier recommandé avec accusé de réception Si la conciliation amiable n’a pas fonctionné, vous pouvez soit transmettre le dossier à votre assurance loyer impayé qui se chargera de la suite, soit mener vous-mêmes les démarches :
Après ces étapes, le locataire devient alors occupant sans droit ni titres, son loyer se transformant en indemnité d’occupation. La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures. Le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende. Le jour de l’expulsion
Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile. Expulsion interdite durant la "trêve hivernale"Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. La trêve hivernale ne s'applique pas dans les cas suivants :
Dans ce cas, la décision d'expulsion prononcée par le juge peut explicitement priver les squatteurs du bénéfice de la trêve hivernale. Cependant, un propriétaire a le droit d'engager une procédure d'expulsion durant la trêve hivernale en saisissant le juge du tribunal d'instance en référé. Si l'expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve. Qui paie les frais d'huissier pour loyer impayé ?Le commandement de payer étant un acte obligatoire, il est théoriquement à la charge du débiteur donc du locataire (cf. Article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution). On ajoute donc les frais d’huissier aux impayés déjà existants du locataire. En pratique, le locataire fautif peut refuser de les payer. Dans ce cas, si le propriétaire a souscrit à une garantie loyer impayé, c’est peut-être l’assureur qui se chargera de mandater et de payer l’huissier. Les assureurs ont créé l’assurance loyers impayés, aussi appelée GLI, pour permettre au propriétaire d’être indemnisé en cas de défaillance financière de son locataire. La GLI ne s’arrête pas à cette seule garantie : selon les formules seront couverts les risques de dégradations immobilières, du départ prématuré du locataire et de la vacance locative par l’assurance loyer impayé. Elle peut même prendre en charge les frais de procédures et de contentieux. L’assureur va donc se substituer au locataire et vous rembourser les sommes dues à sa place, avant de se retourner contre lui. Ainsi vous êtes beaucoup moins impacté par les impayés que si vous n’aviez pas contracté cette assurance. Pour vous aider dans le choix de la meilleure assurance loyer impayé, n’hésitez pas à comparer les différents contrats du marché en trouvant celui qui vous correspond le mieux avec le meilleur rapport garanties/prix. Quelle suite après un commandement de payer ?Quelle suite après un commandement de payer ? Après la réception de cet acte juridique, le locataire peut décider de payer son retard de loyer afin de mettre fin à la procédure. Toutefois, il peut contester les sommes dues dans le délai imparti. Vous devrez donc prouver que l'échéance n'a pas été réglée.
Qui paye l'huissier pour un commandement de payer ?Cela dépend la situation. Dans le cas d'une créance constatée par le juge (exemple : pension alimentaire), c'est au débiteur de payer les droits de recouvrement dus à l'huissier. Dans le cas d'un recouvrement à l'amiable (sans recours préalable au juge), c'est au créancier de payer.
Comment est remis un commandement de payer ?Un commandement de payer est un acte officiel délivré par l'intermédiaire d'un huissier qui oblige le destinataire à s'exécuter et donc à payer sa dette. Ce type de procédure est défini à titre principal par le Code des procédures civiles d'exécution.
Qu'estLe Commandement de payer est un acte d'huissier demandant au locataire mauvais payeur de s'acquitter de ses loyers impayés. Le Commandement de payer dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois.
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