Comment transformer une maison familiale en SCI ?

Une SCI est une personne morale ayant un patrimoine distinct de celui de ses associés. Ces derniers vont transférer la propriété de biens immobiliers vers la SCI. Ils peuvent aussi lui faire acquérir indirectement des biens immobiliers. En somme, la création d’une SCI permet de gérer un patrimoine privé immobilier. Le transfert de bien immobilier vers une SCI va donc permettre d’éviter des situations délicates, notamment en matière familiale. La SCI évite l’indivision et facilite la transmission de son patrimoine immobilier.

Sommaire :

I/ Le transfert d’un bien immobilier vers une SCI pour éviter l’indivision
II/ Le transfert de bien immobilier vers une SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier

I/ Le transfert d’un bien immobilier vers une SCI pour éviter l’indivision

Le transfert d’un bien immobilier vers une SCI permet donc d’éviter la détention d’un bien immobilier en indivision. Cette situation arrive fréquemment, lors d’une succession entre les différents héritiers par exemple.  C’est aussi le cas lors de l’acquisition du bien immobilier par des concubins, partenaires pacsés ou membres d’une même famille.
L’indivision peut créer des situations inextricables. En effet si un des indivisaires souhaite quitter l’indivision, l’autre indivisaire n’aura d’autre choix que de racheter sa partie ou de vendre le bien, souvent en dessous de sa valeur vénale en raison de l’urgence de la situation.
En effet, si un des associés souhaite quitter la société, il peut ses vendre ses parts à un des associés ou à un tiers et la société peut même racheter les parts de ce dernier afin de les annuler. Cela va donc éviter une vente de l’immeuble à un prix qui va s’avérer être en dessous de sa valeur vénale et permettre de protéger l’actif immobilier de la société.

II/ Le transfert de bien immobilier vers une SCI pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier

Le transfert de bien immobilier vers une SCI permet aussi d’améliorer la transmission de son patrimoine immobilier.
En effet, les associés peuvent anticiper leur succession. Ils profitent ainsi des abattements fiscaux sur les droits de mutations renouvelables tous les quinze ans. Cela nécessite alors d’effectuer des donations régulières des parts sociales de la société en franchise d’imposition.
Le transfert de bien immobilier vers une SCI va de plus permettre aux parents d’éviter de voir la dispersion de leur patrimoine immobilier lors de sa transmission par voie de succession. Ainsi les héritiers recevront directement les parts sociales entre leurs mains et selon le montant de leurs droits. Cette situation permet d’éviter une mésentente entre les héritiers sur les biens reçus par successions et le versement de soulte si un des héritiers reçoit directement le bien immobilier entre ses mains.

En résumé, il est souvent opportun d’opérer un transfert de bien immobilier vers une SCI. La création d’une telle société nécessite d’être accompagné par des juristes spécialisés en droit des sociétés afin de ne pas commettre d’erreurs lors de la rédaction des statuts. C’est pourquoi, Legalvision vous accompagne dans la création d’une telle société, de la rédaction des statuts à l’enregistrement au greffe.

Vous allez acquérir votre résidence principale et vous vous interrogez sur la façon la plus opportune de la détenir : seul en nom propre, à plusieurs en indivision, ou en créant une SCI ?

Cet article vous éclaire sur les avantages et les inconvénients de détenir votre résidence principale en SCI. Et apprenez comment créer une SCI !

Rappels sur les notions de résidence principale et de SCI

Avant de déterminer si la constitution d'une SCI est avantageuse pour votre résidence principale, il faut rappeler que :

• La résidence principale correspond au lieu que vous occupez effectivement pendant la majeure partie de l'année, soit plus de 6 mois.
• Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société créée par plusieurs associés en vue d'acheter et gérer un patrimoine immobilier. Permettant de faciliter la transmission des immeubles, d'en limiter les frais, d'éviter les désagréments d'une indivision et d'organiser librement les relations entre les associés, la SCI est appréciée par les investisseurs immobiliers (dans le cadre d'une SCI pour investissement locatif) et les familles organisant la répartition de leur patrimoine.

Ce type de société vous offre la possibilité d'habiter dans l'immeuble qu'elle détient, à titre gratuit ou en souscrivant un bail onéreux.

Vous pouvez donc envisager de mettre votre résidence principale en SCI. Selon votre situation personnelle, maritale, et la présence ou non d'enfants, cela peut s'avérer plus ou moins intéressant.

Le financement de votre résidence principale en SCI

À quoi sert une SCI ? Si acheter un bien par le biais d'une SCI permet de rassembler plus d'argent, du fait de la multiplicité des associés, vous devez tenir compte dans le calcul du financement de ce projet du fait que les prêts à taux avantageux et les aides financières proposées aux particuliers pour l'achat de leur résidence principale ne vous sont pas toujours accessibles en tant qu'associé de SCI.

En contrepartie, le montant de la taxe foncière qui est due au même titre que tout propriétaire d'immeuble est, dans le cadre d'une SCI, divisée entre tous les associés selon leurs parts sociales.

Une gestion de SCI personnalisée mais encadrée

Si la SCI est une structure laissant une grande liberté aux associés dans la rédaction des statuts, la gestion  de la SCI impose tout de même certaines obligations.

Des obligations à respecter

Pour acquérir votre résidence principale en SCI vous devez effectuer toutes les formalités nécessaires à la création et l'immatriculation de la société. Il n'est pas obligatoire de faire appel à un notaire pour la création d'une SCI, mais il est tout même conseillé de s'entourer de professionnels.

Il vous appartient ainsi de rédiger les statuts de la SCI avec l'assistance d'un professionnel afin d'en fixer les règles de gestion. En outre, le fonctionnement de la SCI impose, tout au long de la vie sociale, de respecter certaines obligations comptables et la réunion d'une assemblée générale annuelle.

Une organisation à personnaliser

La SCI présente l'intérêt d'être une société laissant une grande liberté aux associés dans son fonctionnement :

• Vous fixez les modalités de répartition des parts sociales et décidez, par exemple, de ne pas avoir le même nombre de parts sociales que votre conjoint,
• Vous pouvez choisir de démembrer la propriété des parts sociales en divisant la nue-propriété et l'usufruit.

Ce démembrement des parts sociales de la SCI peut être un moyen pour vous de garder la jouissance de votre résidence tout en transmettant la nue-propriété à vos enfants. Cette possibilité permet également de passer outre l'abattement fiscal de 100 000 €, car la valeur de la nue-propriété est inférieure à celle de la pleine propriété.

Cette distinction offre, enfin, la possibilité de procéder à une répartition particulière avec votre conjoint, l'un prenant la moitié des parts en nue-propriété tandis que l'autre en garde l'usufruit, et inversement. En cas de décès d'un associé, cela permet au survivant d'avoir la pleine propriété d'une partie des parts sociales et le protège contre les interventions des héritiers du conjoint décédé.

• Vous adaptez les règles de majorité applicables aux prises de décision des associés.
• Vous pouvez limiter la cession des parts sociales avec une clause d'agrément qui impose l'accord des associés pour intégrer un héritier dans la SCI. À défaut d'accord, les associés désintéressent l'héritier en lui payant le prix des parts sociales qu'il devait recevoir.

Quelle imposition pour une résidence principale en SCI ?

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il s'applique pour tout patrimoine immobilier ayant une valeur de plus de 1,3 millions d'euros. Or, les parts de SCI sont comprises dans le calcul du patrimoine immobilier (art.965 du code général des impôts).

Vous serez donc soumis à l'IFI si vos biens immobiliers (immeubles et parts de SCI) ont une valeur supérieure à 1,3 million d'euros.

Cependant, alors que le propriétaire d'une résidence principale en nom propre peut bénéficier d'un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale, les associés d'une SCI de gestion ne le peuvent pas.

Dans ce dernier cas, vous pourrez bénéficier, sous certaines conditions, d'une décote de 10 à 20 %, si vous justifiez d'une absence de liquidité des parts sociales, c'est-à-dire d'une difficulté à les vendre, ce qui est difficile à prouver dans le cadre d'une SCI entre 2 concubins.

Au contraire, si vous possédez des parts dans une SCI d'attribution (qui a pour but d'acquérir un bien immobilier pour en partager la propriété) soumise à l'impôt sur les revenus, vous pouvez bénéficier du même abattement que le propriétaire en nom propre.

Faire face aux difficultés financières d'une SCI possédant une résidence principale

Le placement de votre résidence principale en SCI est loin d'être anodin si vous rencontrez des problèmes financiers, ainsi :

• Si la société ne peut pas faire face à des dettes, les associés sont tenus solidaires responsables, à proportion de leurs apports.
• En outre, l'insaisissabilité de la résidence principale qui protège votre habitation contre les recours des créanciers ne s'applique pas aux parts de SCI.

Transmettre votre résidence principale en SCI

Connue comme un moyen de transmission efficace d'un patrimoine immobilier dans la famille, la SCI permet d'éviter que votre résidence principale soit placée sous le régime de l'indivision. Dans ce cas, on parle de créer une SCI familiale. Elle limite les situations de blocage qui en découlent, notamment du fait de la nécessité d'obtenir l'unanimité, ou de posséder une majorité des droits indivis, pour vendre le bien.

Elle facilite également la transmission de votre résidence à vos enfants. Vous pouvez anticiper cette cession en effectuant des donations de parts sociales régulières permettant de réduire les frais de succession grâce à la SCI familiale et de bénéficier de l'abattement fiscal de 100 000 € tous les 15 ans.

La vente de votre résidence principale en SCI

Si vous décidez de vendre le bien acquis en SCI, vous pouvez bénéficier d'une exonération sur les plus-values. En effet, tout comme en cas de propriété en nom propre de votre résidence principale, si le prix de vente est supérieur à son prix d'acquisition, cette plus-value n'est pas taxée.

Par contre, si la résidence principale est louée à titre onéreux aux associés d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, vous ne pouvez pas profiter de l'abattement sur les plus-values. La SCI peut donc présenter certains intérêts pour acquérir, gérer et transmettre votre résidence principale. Encore faut-il avoir bien en tête les inconvénients liés à ce type de société pour pouvoir les anticiper et s'en prémunir.

Vous avez décidé de créer votre SCI ? Notre équipe vous accompagne dans toutes vos démarches. Qu'il s'agisse d'une SCI familiale pour location, de la gestion du capital de la SCI, de la création de votre SCI en ligne ou pour tout autre questionnement, Captain Contrat est là pour vous !