Vente maison avec servitude de passage

Les servitudes et les sources du droit

• Les servitudes de droit privé : elles trouvent leur source dans le Code civil : articles 637 à 710 dans un titre intitulé "Des servitudes ou services fonciers".

Les servitudes peuvent aussi être prévues par des textes spéciaux, tels : le Code de l’urbanisme, le Code rural, le Code forestier…

• Les servitudes d’urbanisme qui sont des limitations administratives au droit de propriété trouvent leur fondement dans le Code de l’urbanisme aux articles L 112-1 à 17 et leur partie règlementaire. Elles peuvent être instituées dans un périmètre de protection des biens et des personnes « en dehors des zones couvertes par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. »
   
• Les servitudes d’utilité publique (SUP) ne trouvent pas leur fondement dans le Code de l’urbanisme, mais sont instituées par des lois ou règlements particuliers d’intérêt général. Le Code de l’urbanisme les cite pour préciser que les plans locaux d’urbanisme (article 1151-43) et la carte communale (article L161-1) doivent les prévoir en annexe lorsqu’elles sont susceptibles d’avoir une incidence sur l’occupation des sols. Ces servitudes publiques figurent sur une liste dressée par décret en Conseil d’Etat.
  Bon à savoir : le Portail national de l’urbanisme dit « Géoportail de l’urbanisme » permet de rassembler et rendre accessibles l'ensemble des documents d’urbanisme qui réglementent les droits d'aménager et de construire. Ces documents sont versés progressivement dans le Géoportail par les autorités compétentes (collectivités locales, Etat, gestionnaire de SUP). Si le document d’urbanisme n’est pas encore déposé sur ce site, il est consultable sur le site de la mairie ou intercommunalité.
   
• Les servitudes en matières de droit rural des articles L152-1 à 23 du Code rural sont insérées dans le titre « Les équipements et les travaux de mise en valeur ».
   
• Les servitudes de voirie et obligations de débroussaillement communes aux territoires, bois et forêts exposés aux risques d'incendie sont insérées dans les articles L134-1 à 18 du Code forestier.

Qu'est-ce qu'une servitude ?

• Existe-t-il plusieurs catégories de servitudes ?
• Un voisin peut-il s'opposer à un droit de passage ?
• Les servitudes concernent-elles aussi les entreprises ?
• Comment établir une servitude ?
• Combien de temps dure une servitude ?
• Comment annuler une servitude ?

Servitude active et passive

La servitude est dite active pour le propriétaire du fonds bénéficiaire et passive pour le propriétaire du fonds qui la supporte. 

Exception à la notion de fonds dominant et fonds servant : en matière de servitude d’utilité publique, la notion de fond dominant et de fond servant n’existe pas, puisque celle-ci frappe uniquement un immeuble dans un intérêt public en application d’un texte légal.
Exemples : les servitudes de halage et de marchepied le long des cours d’eau domaniaux, les servitudes de passage piétonnier le long du littoral, les servitudes de passage des pistes de ski ou celles relatives aux remontées mécaniques, et surtout celles dont bénéficient les services de distribution : eau, gaz, électricité et télécommunication...

Les immeubles pouvant être grevés d’une servitude
L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage ». Le terme héritage en ancien droit désigne toute propriété immobilière privée. Une servitude, au sens de l’article 637 du Code civil peut donc s’établir sur un immeuble bâti ou non bâti faisant l’objet d’une propriété privée, mais également sur les immeubles dépendant du domaine privé de l’Etat ou des collectivités locales.

Toutefois, l'article 2122-4 du Code Général de la propriété des personnes publiques permet aux propriétaires d’établir des servitudes par conventions conformément à l’article 639 du Code civil sur les biens du domaine public. L’existence de ces servitudes doit être compatible avec l’affectation des biens sur lesquels elles s’exercent.

Les différentes formes de servitudes

L’article 688 du Code civil distingue les servitudes continues et discontinues :

• Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin d’une intervention humaine. (Exemples : une conduite d’eau, un égout, une vue…).
• Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin de l’intervention de l’homme pour être exercées. (Exemples : le droit de passage, le droit de puisage, le pacage…).

L’article 689 du Code civil distingue les servitudes apparentes et non apparentes.

• Les servitudes apparentes sont visibles grâce à la présence d’un ouvrage extérieur. (Exemple : une conduite d’eau apparente…).
• Les servitudes non apparentes ou occultes sont celles qui n’ont pas de signes extérieurs de leur existence et qui sont invisibles. (Exemple : l’interdiction de construire…).

Comment établir une servitude ?

La servitude constitue un droit réel immobilier accessoire au droit de de propriété : elle est donc attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Il est nécessaire, en cas de vente que l’acquéreur soit informé des servitudes existant sur le bien et, à plus forte raison, s’il s’agit d’une servitude passive qui déprécie la valeur du bien (articles 690 à 696 du Code civil).

ll est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signatures privées. En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriétaires successifs. Sa rédaction par votre notaire dans le cadre d'un acte authentique notarié et sa mention au Service de la publicité foncière assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières. Le notaire chargé de la vente pourra alors vérifier les servitudes conventionnelles inscrites dans les titres antérieurs. S’agissant des servitudes d’urbanisme, il prendra connaissance des documents d’urbanisme relatifs au bien, via notamment, le portail national « Géoportail de l’urbanisme ».

Les servitudes s'établissent de trois façons :

1. Par titre, c'est à dire par convention amiable entre voisins. L'étendue et les modalités d'exercice des servitudes conventionnelles sont définitivement fixées par le titre qui les institue et ne peuvent être modifiées que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.
2. Par prescription trentenaire, mais ce mode ne peut viser que les servitudes continues et apparentes (Article 690 du Code civil). Exemple : servitude de vue.
3. Par destination du père de famille lorsqu'il existe à la date de division d'une propriété un ouvrage permanent et apparent, signe d'une servitude (par exemple un chemin empierré) et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

Droits et obligations des propriétaires : 

• Le propriétaire du fonds servant doit avoir une attitude purement passive : il doit laisser la servitude s'exercer sans y apporter d'entrave. (article 701 du Code civil)
• Le propriétaire du fonds bénéficiaire de la servitude ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant. (article 702 du code civil)

Servitudes perpétuelles ou temporaires ?

On dit qu'une servitude présente un caractère réel parce qu'elle est attachée à la propriété dont elle constitue l'accessoire et qu'en conséquence, tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. Elle suit le fonds, en quelque main qu'il passe.  

Il en résulte qu’une servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l’on puisse constituer des servitudes temporaires.  

Si le bien est vendu, il le sera avec la servitude. Il est donc nécessaire que l’acquéreur en soit informé par le vendeur et que l’acte de vente mentionne les servitudes notamment conventionnelles, mais également les servitudes non apparentes dont le propriétaire a connaissance.  

En effet, l’article 1638 du Code civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes dans le contrat de vente, lorsque ces servitudes sont de telle importance que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il les avait connues. En cas de non-respect de cette obligation, l’acquéreur pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts. La jurisprudence a étendu l’obligation du vendeur aux servitudes non apparentes d’origine légale ou administrative telles les servitudes d’urbanisme.  

Les catégories de servitudes

Le Code civil distingue trois grandes catégories de servitudes :

1. Les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux (articles 640 à 648 du Code civil).
   Exemples : écoulement des eaux, bornage
    
2. Les servitudes imposées par la loi (articles 649 à 685-1 du Code civil)
   Ces servitudes ont pour objet « l’utilité publique ou communale ». Ce sont les servitudes d’urbanisme et d’utilité publique vues précédemment.
   Exemples : les servitudes de mitoyenneté (articles 653 à 673 du Code civil), de respect de distance des constructions (article 674 du Code civil), de vues (articles 675 à 680 du Code civil), d'acoulement des eaux pluviales (article 681 du Code civil), de droit de passage en cas d’enclave (articles 682 à 685-1 du Code civil). L’article 682 reconnaît ainsi au propriétaire d’un fonds enclavé, le droit de « réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionné au dommage qu’il peut occasionner. »
    
3. Les servitudes conventionnelles (articles 686 à 689 du Code civil)
   L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds. Pour pouvoir être publiée au service de la publicité foncière, la servitude doit être constituée ou modifiée par acte notarié. Ainsi elle sera opposable aux tiers, notamment aux propriétaires utltérieurs

Exemples : une convention pour l’établissement d’une servitude de passage non règlementée par la loi, c’est à dire en dehors de l’existence d’un terrain enclavé ou pour l’interdiction ou la limitation de de construire résultant d’une servitude de cour commune.

Comment s'éteint une servitude ?

Conformément aux articles 703 à 710 du Code civil, les servitudes s’éteignent de quatre façons :

1. par l’impossibilité de les utiliser ;
2. par la confusion des fonds ;
3. par le non usage pendant 30 ans ;
4. par modification conventionnelle ou renonciation du propriétaire du fonds dominant.

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