Qui paie les frais de notaire en cas dusufruit ?

Difficile, ces dernières semaines, de ne pas entendre parler de l’héritage. Avant le début du conflit opposant l’Ukraine et la Russie sur le sol de la première, la succession s’était imposée comme l’une des questions incontournables de l'ultime scrutin de la (première ?) mandature Macron. Un récent rapport du Conseil d’analyse économique (CAE), l’organisme chargé de conseiller Matignon sur les grandes orientations économiques qu’il faudrait théoriquement suivre, pointait en effet les faiblesses du modèle français, susceptible selon les experts de donner naissance à une “société d’héritiers”. Plusieurs mesures prônées par les candidats à l’élection présidentielle, qui se sont depuis positionnés sur le sujet, pourraient d’ailleurs accroître le risque d’une concentration du capitalcomme l’a déjà expliqué Planet. 

Force est de constater qu’il existe, en France, un certain nombre de dispositifs pour faciliter la transmission du patrimoine. D’aucuns passent parfois par la donation, sur laquelle s’appliquent potentiellement d’importants abattements, quand d’autres optent pour l’assurance-vie. Il y a aussi, il ne faut pas l’oublier, le démembrement de propriété. De quoi parle-t-on, exactement ?

Succession : c’est quoi le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété s’applique aux biens immobiliers que l’on entend léguer. Il s’agit, en pratique, de séparer l’usufruit de la nue-propriété et de transmettre l’un ou l’autre ; généralement avant la succession définitive (le plus souvent en cas de conjoint survivant, mais pas toujours). 

“L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire”, rappelle le site du service public. La nue-propriété, fait savoir la Chambre des Notaires de Paris, correspond à l’accès à la propriété d’un bien, mais l’incapacité d’en jouir. Ce type d’opération peut s’avérer très utile à l’approche d’une succession : c’est l’occasion de limiter considérablement les frais, comme l’a déjà expliqué Planet. Mais qui devra, in fine, les payer ?

Succession : qui paye quoi en cas d’usufruit ?

Le démembrement de propriété fait très souvent suite à une succession. C’est alors le conjoint survivant qui conserve l’usufruit tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété, rappelle la Chambre des Notaires de Paris. Dans ce cas de figure, “les droits fiscaux de succession sont alors calculés selon la valeur de chacun des droits en fonction de l’âge de l’usufruitier”. Concrètement, cela signifie que l’usufruitier comme les nue-propriétaires devront s’acquitter de leur part en fonction de la valeur vénale du bien légué. La plupart du temps, sinon systématiquement, l’usufruitier paye moins. 

Quand il y a donation de la nue-propriété avant la succession, la situation diffère sensiblement : il n’y aura pas de droits à payer sur l’extinction de l’usufruit, au moment de la succession. C’est l’assurance de léguer ses biens pour moins qu’usuellement.

Usufruit et IFI : comment cela se passe-t-il ?

Certaines familles doivent s'acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est le cas de tout contribuable dont le patrimoine immobilier est estimé à plus de 1,3 million d’euros, en comptant l’abattement de 30% dont bénéficie la résidence principale. Cependant, dans le cadre d’un démembrement de propriété, la réalité de l’impôt à payer peut apparaître plus difficile à discerner.

“Les biens démembrés entrent en principe dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer”, explique cependant la Chambre des Notaires de Paris sur son site.

En quoi consiste le démembrement de propriété ?

L'achat d'un bien immobilier en démembrement de propriété correspond à une séparation du droit de nue-propriété et de l'usufruit. La durée, définie à l'avance, équivaut généralement à la durée de vie de l'usufruitier. Ce montage s'avère particulièrement intéressant pour anticiper la transmission de son patrimoine et bénéficier d'avantages fiscaux. Un démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à séparer le droit d'usufruit (la jouissance du bien) du droit de nue-propriété. Les deux parties se partagent donc la pleine-propriété du bien. Il s'agit d'un processus différent de l'indivision. Le ou les usufruitiers peuvent utiliser le logement et en tirer des revenus. Le ou les nus-propriétaires, quant à eux, ne peuvent pas l'utiliser ni en tirer de revenus ; ils seront propriétaires à terme. La pleine propriété se compose effectivement de l'usufruit et de la nue-propriété.

En règle générale, ce sont les parents qui achètent l'usufruit d'une habitation tandis que leurs enfants achètent la nue-propriété. Néanmoins, cette démarche peut parfaitement s'opérer entre tiers, hors lien familial. Un barème fiscal est toujours appliqué en fonction de l'âge de l'usufruitier. Il permet de calculer le montant que chaque partie devra allouer au projet.

Il existe quatre solutions pour acheter en démembrement de propriété :

• L'achat en démembrement simple. Les parents acquièrent alors l'usufruit et les enfants la nue-propriété. Les règles d'une transaction immobilière classique s'appliquent. L'acte prévoit néanmoins la répartition des frais entres les parents et les enfants (taxe foncière, taxe d'habitation, assurances, travaux, abonnements d'électricité...). Au décès de l'un des usufruitiers, le conjoint survivant récupère la jouissance du bien jusqu'à son propre décès. L'enfant nu-propriétaire sera alors pleinement propriétaire du bien, sans repasser chez le notaire ni payer d'impôts.
   
• L'achat en démembrement croisé. Cette solution s'adresse notamment aux couples non mariés ou pacsés. Elle implique que chaque conjoint achète une part de nue-propriété et une part d'usufruit. Au décès du conjoint, le survivant devient pleinement propriétaire de sa moitié du bien et usufruitier de l'autre partie. Il conserve ainsi l'usage du logement.
   
• L'achat en démembrement immobilier croisé via une SCI. Dans ce cas, la SCI, ou société civile immobilière, s'organise généralement dans le cadre familial. Chaque associé est alors nu-propriétaire d'une partie et usufruitier de l'autre. Lorsque l'un des acquéreurs décède, le survivant récupère l'entière propriété de la moitié du bien et reste usufruitier de l'autre.
   
• Le démembrement temporaire. Ce montage juridique est destiné aux investisseurs. Une personne physique ou une SCI (société civile immobilière) peut ainsi acquérir un logement neuf en cédant l'intégralité de l'usufruit à un bailleur social pour une durée limitée, fixée par contrat. L'investisseur achète donc le logement à sa valeur de répartition et devient nu-propriétaire. Cette démarche permet de se constituer un patrimoine à moindre coût, sans les inconvénients de la gestion locative et les dépenses d'entretien ou de charges. Un autre des intérêts de l'achat en démembrement de propriété est la fiscalité qui reste très avantageuse.

Démembrement de propriété : quel avantage fiscal ?

La donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit est largement utilisé au sein des familles afin d'anticiper une succession. Donner la nue-propriété à ses enfants permet de réduire les frais de succession qu'ils auront à payer le jour du décès de leurs parents. Chaque parent peut en effet donner jusqu'à 100 000 euros par enfant sans qu'il y ait de droits de donation à acquitter. Par ailleurs, au-delà de cet abattement, les droits de donation sont calculés uniquement sur la nue-propriété, et non pas sur la valeur du bien en pleine propriété. La valeur de la nue-propriété est estimée grâce à un barème qui tient compte de l'âge de l'usufruitier (voir ci-dessous). Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Elle est par exemple de 60 % si l'usufruitier est âgé de 61 ans à 70 ans. Au décès de l'usufruiter, l'enfant devient pleinement propriétaire sans droits de succession supplémentaires à payer sur la valeur de l'usufruit.

Démembrement de propriété dans le cadre d'une succession

En ce qui concerne le démembrement de propriété lors d'une succession, des changements sont intervenus en 2018, lorsque l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF (impôt sur la fortune) : pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2018, si le démembrement de propriété intervient au cours de la succession, chacune des parties est redevable de l'IFI en fonction de ses droits. Concrètement, cela signifie qu'un individu qui jouit de l'usufruit d'un bien à l'issue du décès de son conjoint doit déclarer à l'IFI sa part d'usufruit non pas à la valeur du bien en pleine propriété, mais seulement à la valeur de son usufruit.

Démembrement de propriété et frais de notaire

L'achat en démembrement de propriété reste soumis aux mêmes barèmes qu'une vente traditionnelle, à savoir 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et 2 à 3 % dans l'immobilier neuf. L'acte juridique en lui-même est rédigé par le notaire dont les frais s'élèvent de 1 000 à 2 000 euros pour ce type de prestation. Il faut donc compter en moyenne 1 500 euros.

La répartition financière entre usufruit et nue-propriété est prévue par un barème fiscal. Ce dernier est établi en fonction de l'âge de l'usufruitier et de la valeur du bien. Il s'applique uniquement dans le cas d'un usufruit viager (à vie). L'administration française propose d'ailleurs un simulateur en ligne permettant de calculer le démembrement de propriétés selon le barème suivant :

Les conditions de sortie d'un démembrement de propriété sont clairement définies lors de la signature du contrat. Il s'agit généralement du décès de l'usufruitier ou de la fin de la période fixée. Toutefois, cet accord peut prendre fin avant les termes prévus si l'usufruitier abuse de son droit ou y renonce, et s'il ne respecte pas ses obligations, notamment en ce qui concerne l'entretien du bien.

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