Donner l’usufruit d’un bienL’usufruit est une technique souple et avantageuse, souvent utilisée pour assurer la transmission du patrimoine familial par donation ou donation-partage. Show
La propriété d’un bien (appartement, local professionnel, bateau, portefeuille de valeurs…) peut être scindée en deux parties. On parle alors de démembrement de propriété : d’un côté, la nue-propriété, de l’autre, l’usufruit. L’usufruitier a l’usage du bien et en perçoit les « fruits » (loyers, dividendes…). Ainsi l’usufruitier d’un appartement peut y résider, ou le louer et en toucher les loyers, mais ne peut pas le vendre : la vente nécessitera un accord entre nu-propriétaire et usufruitier. L’usufruit est par nature temporaire : il s’éteint, notamment, au décès de l’usufruitier, ou à l’arrivée du terme fixé par convention. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire entre en possession de la pleine-propriété du bien. La donation avec réserve d’usufruit, réalisée chez le notaire, permet de transmettre sans se dépouiller. Par exemple, si la donation porte sur leur résidence principale, des parents peuvent continuer d’y vivre jusqu’à leur décès, ou de le mettre en location et d’en toucher les loyers. L’autre avantage est fiscal : les droits de donation ne seront dus que sur la valeur de la nue-propriété. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue sans imposition supplémentaire, sauf si le décès intervient dans les trois mois de la donation. La valeur de la nue-propriété, sur laquelle sont calculés les droits de donation, est fixée selon un barème d’évaluation qui tient compte de l’âge de l’usufruitier. Entre 51 et 60 ans, elle est de 50 % de la valeur du bien en pleine propriété, entre 61 et 70 ans, de 40 %, et ainsi de suite. Ce barème sera également utilisé en cas de vente, pour répartir le prix entre usufruitier et nu-propriétaire. De manière générale, l’usufruitier doit se comporter comme le ferait un propriétaire normal, en veillant à entretenir les biens dont il a l’usufruit. En matière immobilière, seules les grosses réparations qui ont, en pratique, un caractère exceptionnel, demeurent à la charge du nu-propriétaire. L’usufruitier doit aussi supporter les charges fiscales, par exemple la taxe d’habitation et des taxes foncières pour le logement qu’il occupe. Il est possible de modifier la répartition normale des charges par une convention d’usufruit. Votre notaire vous conseillera peut-être d’en établir une, dans le but de prévenir des difficultés par la suite. Plus rare, la donation d’usufruit peut aussi s’avérer très utile. Par exemple, pour financer les études de sa fille, un père peut lui donner l’usufruit d’un bien locatif, pour une durée déterminée. L’étudiante touchera les loyers pendant cette période, ce qui allège l’impôt sur le revenu de son père. De plus, si celui-ci est imposable à l’ISF, le bien sortira de son assiette imposable, tant que durera le démembrement de propriété. Il est possible, de son vivant, de prévoir une donation afin d'avantager un héritier ou un tiers à sa succession, en lui transmettant tout ou partie de son patrimoine. Il existe différents types de donation :
Le donateur peut gratifier un héritier en se réservant l'usufruit du bien : il donne alors la nue-propriété (donation avec réserve d'usufruit). Il peut également décider de donner l'usufruit d'un bien (donation d'usufruit). Donation avec réserve d'usufruitDonation avec réserve d'usufruit : qu'est-ce que c'est ?Opérer un démembrement de propriété sur un bien matériel ou une somme d'argent, c'est diviser juridiquement le bien en deux parties : l'usufruit et la nue-propriété. Une donation peut porter uniquement sur la nue-propriété :
La donation avec démembrement de propriété est particulièrement adaptée lorsque le donateur consent la donation alors qu'il est encore jeune, et que son patrimoine peu important ne lui permet pas de se séparer totalement du bien. Ce type de donation peut être consenti lors d'une donation-partage ou pour la création d'une société civile immobilière (SCI). Comment donner ?De son vivant, le donateur peut consentir :
Dans ces deux cas, un acte notarié doit obligatoirement être dressé, car les consentements tant du donateur que des donataires sont requis. Que peut-on donner?La donation peut porter sur tout types de biens, qu'il s'agisse d'un immeuble, d'un bijou, ou encore de sommes d'argent. Dès lors, le donateur peut transférer :
Donation avec réserve d'usufruit : des droits de donation uniquementL'intérêt de cette opération est essentiellement fiscal. Le bénéficiaire n'est assujetti qu'aux droits de donation, bénéficiant des abattements correspondants. Il n'est pas soumis aux droits de succession lors du transfert de la pleine propriété au décès du donateur. Le montant des droits de donation et des abattements est calculé en fonction de la valeur de la nue-propriété et de l'âge du donateur : plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible, moins les droits de donation sont élevés. Il est plus avantageux de consentir la donation le plus tôt possible. Quel que soit l'âge du donateur, la donation avec réserve d'usufruit est néanmoins plus avantageuse que la donation en pleine propriété. Voici un tableau de la valeur de la nue-propriété selon l'âge du donateur :
Donation avec réserve d'usufruit : le rapport à la successionAu décès du donateur usufruitier, l’usufruit donné s’éteint : cela signifie concrètement que le donataire est investi de la pleine propriété de l’immeuble. Le type de la donation : avance de part successorale ou hors part successorale
La valeur à prendre en compte lors du partage successoralEn principe, le donataire, bénéficiaire du démembrement de propriété, devrait rapporter à la succession la valeur reçue de la nue-propriété du bien. Cependant, la Cour de cassation a jugé en 2011 que, lors du partage successoral, la valeur à prendre en compte pour une donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit au profit du donateur « est celle de la pleine propriété du bien objet de ladite donation ». +++ Donation d'usufruitDonation d'usufruit : qu'est-ce que c'est ?À l'inverse de la donation avec réserve d'usufruit, le donateur peut décider de ne donner que l'usufruit d'un bien de son patrimoine. Dans ce cas, il se libère de la gestion de ce bien, et permet au donataire gratifié de l'utiliser et/ou d'en percevoir les revenus. Comme pour tous les autres types de donation, il y a des règles à respecter, et la principale est que le donateur doit être animé d'une véritable intention de donner. Une limite de temps possibleLa donation de l'usufruit peut être temporaire : cela signifie concrètement que le donateur peut récupérer la pleine propriété du bien donné en usufruit au terme prévu dans l'acte de donation. Les avantages de cette opération sont intéressants :
La fiscalitéLe donataire gratifié de l'usufruit temporaire doit s'acquitter des droits d'enregistrement ou de mutation à titre gratuit sur la valeur de la donation. La valeur de la donation d'usufruit est déterminée par un pourcentage de la pleine propriété qui dépend, non pas de l'âge de l'usufruitier (comme dans l'usufruit viager), mais de la durée du démembrement. Quels sont les avantages d’une donation avec réserve d’usufruit ?L’avantage de réaliser une donation avec réserve d’usufruit est d’échapper aux droits de succession et de ne payer que les droits de donation. Ainsi, le montant des droits de donations et des abattements est calculé en fonction de l’âge du donateur et de la valeur de la nue-propriété.
Quels sont les droits de donation de son vivant d’une maison avec usufruit ?Ainsi, lors d’une donation de son vivant d’une maison avec usufruit, le barème des droits de donation selon l’âge de l’usufruitier c’est le donateur est le suivant : Exemple : Un parent âgé de 60 ans décide de réaliser une donation de sa maison avec réserve d’usufruit dont la valeur est de 300 000 €.
Quels sont les avantages fiscaux de la réunion de l’usufruit à la nueAutre avantage fiscal, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété lors du décès du donateur ne donne pas lieu au paiement de droits de succession par les donataires. Dans le second cas, la valeur de la nue-propriété transmise s’obtient en déduisant la valeur de l’usufruit temporaire de celle de la pleine propriété.
Qu'estLa donation avec réserve de propriété peut porter sur tout type de biens. La plupart du temps, elle est utilisée pour transmettre des biens immobiliers. Il peut s’agir de maisons ou d’appartements secondaires mais également de la résidence principale du donateur.
Quel est le montant des frais de notaire pour une donation avec usufruit ?Le barème progressif des droits de succession. Qu'estCette forme de donation consiste à léguer un bien immobilier, mobilier ou financier de son patrimoine avant son décès, à une personne ou une association. Contrairement à la donation en nue-propriété, l'usage et les revenus du bien reviennent entièrement au bénéficiaire et ce, dès la signature de l'acte notarié.
Quel est l'avantage de faire une donation avant 70 ans ?1- La donation d'une entreprise avant les 70 ans du donateur, c'est bénéficier d'un abattement de 75% et d'une réduction de 50% des droits de donation. On oublie trop souvent ce dispositif fiscal pourtant très intéressant.
Comment faire une donation en gardant l'usufruit ?La donation avec réserve d'usufruit consiste en la donation de la nue propriété des deux appartements à leurs deux enfants : Donation de la nue propriété estimée à 70% de la valeur de la pleine propriété, soit 175 000€ ; Après abattement de 100 000€ / enfant / parent aucun droit de succession ne sera à payer.
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Donation en pleine propriété avec réserve d usufruit
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